Historie

1850er bis 1930er Jahre: Von der genossenschaftlichen Wohnidee zur Expansion der Wohnform

Als Folge der zunehmenden Industrialisierung und der damit verbundenen Stadt-Land-Wanderungen der Arbeiter stieg die Wohnungsnachfrage in den Städten im 19. Jahrhundert stark an. Auf den Anbietermärkten konkurrierten die Mieter um kostspieligen und doch gleichzeitig minderwertigen Wohnraum. Vor diesem Hintergrund wurde Victor Aimé Huber zum Ideengeber des genossenschaftlichen Wohnens. Intention war die Linderung der Wohnungsnot und die Beseitigung der Abhängigkeit gering verdienender Arbeiter von ihren Vermietern. Grundgedanke der Genossenschaft ist, dass eine Gemeinschaft von Menschen ein Ziel erstrebt, wozu sie einzeln nicht in der Lage sind. In der genossenschaftlichen Unternehmensform bildeten die Arbeiter gemeinsam Wohneigentum, weil sie Individualeigentum finanziell nicht realisieren konnten. Die damaligen Genossenschaftsprojekte wurden allerdings überwiegend durch Intellektuelle gegründet und waren oftmals eher karitative Projekte. Angehörige des Mittelstands versuchten aus wohltätigen Motiven die Wohnsituation der Arbeiter zu verbessern, indem sie Geld für genossenschaftliche Projekte bereitstellten. Die Arbeiter allein konnten solche Vorhaben in der Regel finanziell nicht bewältigen. In den folgenden Dekaden kamen zunächst Beamtengenossenschaften hinzu, da diese Berufsgruppe den notwendigen Kapitaleinsatz aufbringen konnte. Besonders positive Wirkungen gingen durch das von Herrmann Schultze Delitsch beeinflusste und am 01. Mai 1889 beschlossene Genossenschaftsgesetz aus, das nicht nur eine Verbesserung der genossenschaftsstrukturellen  Verhältnisse im Hinblick auf die Anpassung an moderne Unternehmensbedingungen, sondern auch eine einheitliche Genossenschaftsgesetzgebung im gesamten deutschen Reich brachte. Mit diesem Gesetz erhielten die Genossenschaften einen Organisationsrahmen, der in seinen Grundzügen bis heute gilt. Ab dem 20. Jahrhundert unterstützten dann auch Gewerkschaften die Realisierung von Wohnungsbaugenossenschaften. Bis 1928 wuchs die Zahl der Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland auf 4.000.

1930er Jahre bis 1945: Verlust der Unabhängigkeit

Im Zuge der Veränderung der politischen Verhältnisse verloren Genossenschaften ihre Unabhängigkeit. Gewählte Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder wurden durch regimetreue Mitglieder ersetzt. Durch Fusionen verlor die Genossenschaftslandschaft den klein- und mittelständischen Charakter.

1945 bis 1990: Wohnungsbaugenossenschaften in Westdeutschland: Weniger Genossenschaften – mehr Mitglieder

Die westdeutschen Wohnungsbaugenossenschaften beteiligten sich in der Nachkriegszeit intensiv am Wiederaufbau. Es kam zu einer erheblichen Ausweitung des Wohnungsbestandes. Durch die staatliche Förderung waren zum einen Miet- und Belegungsbindungen sowie auch Vorschriften zur Größe und Ausstattung der Woh-nungen verbunden. Damit veränderten viele Genossenschaften auch ihre Struktur. Eine Abkehr von den Prinzipien der demokratischen Selbstbestimmung war die Folge. Die staatliche Förderung von Neubaumietwohnungen wurde auf Grund der Entspannung auf den Wohnungsmärkten in den 1980er Jahren deutlich reduziert. Dadurch wurden weniger Wohnungen erstellt. Als Folge gewann bei den  Genossenschaften die Moder-nisierung und Instandsetzung der Wohnungsbestände zunehmend an Bedeutung.  Mit zunehmender Größe wurden sie seltener ehrenamtlich geführt. Zudem sank durch Fusionen die Zahl der Wohnungsbaugenossenschaften zwischen 1952 und 1978 von 1.600 auf 1.200. Gleichzeitig verdoppelte sich die Zahl der Mitglieder auf 1,5 Millionen.

1945 bis 1990: Wohnungsbaugenossenschaften in Ostdeutschland: Arbeiterwohnungsgenossenschaften entstanden

Neben den traditionellen Wohnungsbaugenossenschaften entstanden in der DDR so genannte Arbeiterwohnungsgenossenschaften (AWG), deren Träger die staatlichen Betriebe waren. Traditionelle Wohnungsbaugenossenschaften wandelten sich in diesem Zeitraum entweder in eine AWG oder schlossen sich einer AWG an, um gefördert zu werden.

ab 1990: Kurze Neugründungswelle und Wiederbelebung des Genossenschaftsgedankens

Mit der Abschaffung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes veränderte sich ab 1990 die Situation der Wohnungsunternehmen in Westdeutschland. Auch für die Wohnungsbau-genossenschaften entfiel damit die weitgehende Steuerbefreiung. Für die Wohnungs-baugenossenschaften in den neuen Bundesländern wurde die Vereinigung der beiden deutschen Staaten mit der Einführung des Altschuldenhilfegesetzes (AHG) zu einem Wendepunkt. Durch den Verkauf von 15% des Eigentums als Einzel- oder Volleigentum wurde den ostdeutschen Wohnungsbaugenossenschaften ein Teil der Altschulden erlassen. Beeinflusst durch das AHG wurden 47 neue Wohnungsbaugenossenschaften gegründet, 100 weitere kamen durch eine Ausweitung der damaligen Eigenheimzulage hinzu. Insgesamt bleibt die Zahl der Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland seit einigen Jahren bei ca. 2.000 Unternehmen konstant.

Vor dem Hintergrund der Wohnungsmarktsituation und Stadtentwicklungstendenzen in vielen deutschen Städten kam es zu einer Wiederbelebung des Genossenschaftsge-dankens, um die Potenziale genossenschaftlichen Wohnens in wohnungswirtschaft-licher, gesellschaftlicher und stadtentwicklungspolitischer Hinsicht wieder stärker zu nutzen.

Die aktuelle Situation  der Wohnungsgenossenschaft in Deutschland

Auf Grund der historischen Entwicklung weisen Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland heute eine sehr homogene Struktur auf.

Die Zahl der Wohnungsgenossenschaft beläuft sich konstant auf rd. 2.000. 61 % davon liegen in Westdeutschland, 39 % in Ostdeutschland.

Die Wohnungsbestände sind dagegen gleichmäßig auf West und Ost verteilt. ( 1,2 Mio Wohnungen in den alten, 1 Mio in den neuen Ländern.

Der Anteil von Genossenschaftswohnungen am gesamten Wohnungsbestand beträgt in Westdeutschland 4 %, in Ostdeutschland 12 %.

Über 50 % der Genossenschaften  haben unter 500 Wohnungen.

Die meisten kleinen Wohnungsgenossenschaften befinden sich in Westdeutschland.

Der Gebäudebestand der Wohnungsgenossenschaft weist überwiegend mehrstöckige Gebäude auf. In Westdeutschland ist der Gebäudebestand durch 4 geschossige Bauten in Ostdeutschlang durch 5-7 geschossige Bauten geprägt.

Die durchschnittliche Größe der Genossenschaftswohnungen liegt bei aktuell knapp 61 qm und resultiert aus der historischen Entwicklung und dem Förderrichtlinien des sozialen Wohnungsbaues. Es handelt sich vorwiegend um 2 u. 3 Zimmerwohnungen. Dies führt insbesondere bei Familien mit Kindern  zu Unzufriedenheit. Hier muss über größere Grundflächen nachgedacht werden.

Das auf die Förderung der Mitglieder ausgerichtete genossenschaftliche Prinzip trägt dazu bei, dass die Nettokaltmieten bei Wohnungsgenossenschaften in der Regel vergleichsweise gering sind. Das allgemeine Mietniveau in Deutschland liegt dagegen insgesamt deutlich höher.

Die Leerstandsquote im genossenschaftlichen Wohnungsbestand beträgt durchschnitt-lich 6 % und ist damit relativ gering und deutet auf einen zufriedenstellenden Modernisierungszustand hin.

KONTAKT

Neusiedlung Durlach e.G.
Alter Graben 18
76227 Karlsruhe

Geschäftszeiten:
Montag, 9.00 Uhr – 11.00 Uhr
Mittwoch, 9.00 Uhr – 11.00 Uhr
Donnerstag, 15.00 Uhr - 17.00 Uhr

Telefonisch:
Montag - Freitag, 8:00 Uhr - 13:00 Uhr
Donnerstag, 15:00 Uhr - 17:00 Uhr

Telefon 0721 / 94 144 00
Telefax 0721 / 94 144 01
E-Mail info@neusiedlung.de